## 6.3.1 Onderdeel 1. Algemeen: ruimtelijke ordening en de gemeente

Aankoop, pacht en gebruik van grond

Grond: je kan het kopen, pachten (een vorm van huren) of gebruiken met een gebruikersverklaring. Kopen en gebruiken is niet anders voor regionaal voedsel dan voor andere vormen van voedselproductie. Bij pacht zijn een paar aandachtspunten.

Huur en pacht: in 2007 is de Pachtwet vervallen. De pacht en huur zijn geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Pachten is daarmee een bijzondere vorm van huur geworden: als u landbouwgrond huurt voor uw agrarische bedrijfsvoering, heet het pacht. [Artikel 7:311 BW meldt dat er sprake is van een pachtovereenkomst indien de ene partij zich verbindt aan de andere partij om tegen voldoening van een tegenprestatie een onroerende zaak in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw. Een hele zin. Anders gezegd: maakt u een afspraak voor (ver)huur van gebouw of grond voor agrarisch gebruik dan valt de verhuur onder het pachtrecht. Dit is ongeacht de bedoelingen van beide partijen. Of u het zelf pacht of huur noemt, maakt niet uit. De wettelijke definitie stelt vast wat het is.]

In het Burgerlijk Wetboek staat pacht 'ter uitoefening van de landbouw'. Dit betekent dat de wet er van uitgaat dat de 'huurder' een landbouwbedrijf is. Binnen de stad is het niet altijd duidelijk of verhuur voor de agrarische bedrijfsvoering en daarmee pacht is. Huur of verhuur voor hobbymatig gebruik zoals volkstuin, of niet-agrarisch gebruik zoals opslag tuintafels, valt niet onder het pachtrecht maar onder het huurrecht. De verhuurder hoeft geen landbouwbedrijf te zijn: het geldt voor elke eigenaar.

Waarom is het belangrijk of het huur heet of pacht? De overheid beschermt de rechten en plichten van (ver)huurder en (ver)pachter. Het gaat dan om opzegging, verlenging, tekortkomingen en dergelijke. Pacht geeft meer rechten voor voortzetting dan huur omdat een landbouwbedrijf nu eenmaal met seizoenen werkt. Een verpachter mag een pachter 'van het land gooien' als het geen agrarisch bedrijf is.

Voor pacht langer dan zes jaar worden bedragen vastgesteld in het Besluit Pachtnormen. Ook voor de pacht van gebouwen gelden normen die afhankelijk zijn van de oppervlakte voor exploitatie. Ook daarom is het belangrijk te weten of het pacht of huur is.

De pachtovereenkomst bepaalt wat de pachter mag en niet mag. Als de pachter 'bestemming, inrichting en gedaante' van het gepachte wil veranderen (bijvoorbeeld een natuurpoel inrichten) heeft hij daarvoor schriftelijke toestemming van de verpachter nodig. Als de verpachter die niet wil verlenen, kan de pachter naar de grondkamer stappen. Deze kan een machtiging tot verandering geven als deze 'noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gepachte door de pachter en geen zwaarwichtige bezwaren van de zijde van de verpachter zich tegen het aanbrengen verzetten'.

- Bij omzetting van landbouwgrond in natuur kun je in sommige gebieden een beroep doen op een vergoeding van de waardedaling van de grond (zie ook Paragraaf 15).Die provinciale regeling eist dat de grond wijzigt in een natuurbestemming. Maar over die bestemmingswijziging gaat de gemeente. Let dus op dat je dit niet vergeet na te gaan. Bij pachtgrond kan dit alleen via instemming van de verpachter.
- Pachtsituatie en agrarisch natuurbeheer. De Pachtwet vereist het onkruidvrij houden van landbouwgronden. Je voelt het al aankomen: agrarisch natuurbeheer wil juist (on)kruiden; agrarisch natuurbeheer kan dus uitsluitend met instemming van de verpachter.

Het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan (volgens de Wet op de ruimtelijke ordening) gaat over alle gebruik van gebouwen en gronden en is de basis voor het verlenen van bouwvergunningen. Het bestemmingsplan wordt door uw gemeenteraad vastgesteld. Dat is ook het sterke punt: de gemeente kan eigen beleid en haar eigen regels maken.

Bestemming: agrarisch bedrijf. Agrarisch bedrijf is een bestemming die meestal geldt voor boerderijen en gronden. Uitsluitend 'echte' agrarische bedrijven mogen in het buitengebied bouwen. Dat hebben we in Nederland zo afgesproken, om te voorkomen dat het buitengebied wordt vol gezet en niemand er ooit nog kan boeren. 'Agrarisch bedrijf' betekent ook dat het een bedrijf moet zijn. Meestal wordt in de ruimtelijke ordening het woord 'volwaardig bedrijf' gebruikt. Dit betekent dat de omvang van het agrarische bedrijf zo groot moet zijn dat er een volwaardige inkomen te behalen is, pas dan krijg je goedkeuring voor een eventuele bouwvergunning. Dit kan soms lastig zijn in regionaal voedsel als je kleinschalig bent: onderbouwen van volwaardigheid kan dan nodig zijn voor de gemeente. Ook de bestemming van de gronden is voor landbouwbedrijven bedoeld. Landbouw voor de hobby, volkstuintjes of 'natuur' zijn niet bedoeld en daarmee niet conform de bestemming. Een plan voor starters, als klein bedrijf of als bijzonder bedrijf (zoals een zelfoogsttuin) moeten ook aan deze regels voldoen. Soms is de grond anders bestemd, bijvoorbeeld als Recreatie of Industrieterrein. Dan kan de gemeente er anders naar kijken.

Sommige gemeenten (Meppel, Almere) kennen ook de bestemming stadslandbouw, waarin de combinatie van landbouw met andere activiteiten aan de stadsrand of in de stad is geregeld.

Geen agrarische bestemming? Heb je geen agrarische bestemming omdat je bedrijf is gestart in de stad? Dan kan het lastig zijn om voor je agrarische bedrijfsvoering te bouwen (stallen, schuren, etc.). Je kunt jouw gronden wel agrarisch gebruiken. Je behoefte aan gebouwen moet je dan anders oplossen.

De bestemming van elk bedrijf en perceel in Nederland is te vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl. Lees voor het bestemmingsplan en de visie erop van jouw gemeente altijd eerst de website van je eigen gemeente.

Verkoop van regionaal voedsel. Indien je als agrarisch bedrijf bent bestemd, mag je altijd zonder bijzondere bestemmingsverandering eigen producten van jouw land/bedrijf, al dan niet bewerkt of verwerkt, aan huis verkopen. Ook mag je jouw eigen producten bewerken, sorteren, verpakken en vervoeren (webwinkel, bezorgdienst, inpakken voor abonnementen). Normaal valt dat in elk bestemmingsplan onder het begrip van 'agrarisch bedrijf' of 'agrarische bedrijfsdoeleinden'. Steeds gaat het om activiteiten in bestaande gebouwen. Bedenk daarbij ook dat andere wetgeving zoals de milieuregels, eisen stelt, vooral als je op grootschalige manier producten verwerkt. Soms stelt de gemeente eisen aan het soort andere activiteiten dat je in gebouwen op een agrarisch bedrijf mag uitoefenen (boerderijwinkels, ontvangst- en vergaderruimten, bezoekerscentra of theehuizen), soms stelt de gemeente eisen aan het oppervlak van het totaal waarin dat mag (% of maximaal 100 m2).

Wezenlijk is dat het om producten van jouw eigen land gaat. Ga je producten van anderen verkopen, dan ga je over de grens en moet de verkoop in een aparte 'tweede' bestemming bij je agrarisch bedrijf zijn geregeld (agrarische bestemming met nevengeschikte verkoop/horeca/zorg, etc.). Ook hier is dit verschillend uit te leggen. Als je bijvoorbeeld jouw kaas aan huis verkoopt, is het meestal acceptabel als je wat kleine producten verkoopt die met de consumptie van kaas te maken hebben (kaasschaven, kaasplankjes), of een cadeaupakket aanbiedt waarin jouw kaas een onderdeel is (en je de andere cadeauartikelen niet ook apart verkoopt). Sommige gemeenten vinden dit niet acceptabel als normaal onderdeel van een agrarisch bedrijf. Veel gemeenten gelukkig wel. De meeste gemeenten accepteren ook de verkoop van producten van agrariërs uit jouw omgeving als huisverkoop, maar enkele gemeenten vinden dit niet onder directe verkoop vallen en vereisen een aanpassing van je bestemming.

Breid je de verkoop uit met tuinmeubels, barbiepoppen, skelters of alcoholische dranken, dan is het duidelijk. Je bent een gestart met een winkel (detailhandel) die niets meer te maken heeft met de agrarische bedrijfsvoering en in principe niet thuis hoort in het buitengebied.

Kortom: een bestaand agrarisch bedrijf met een agrarische bestemming kan volgens ons wel elke kleine nevenactiviteit hebben. Nogmaals: jouw gemeente kan er anders over denken, en ga ook altijd andere regels dan de r.o.-regels na. In het algemeen moet je bedenken dat je de grens passeert als die andere activiteit:

- veel ruimte vraagt
- verbouw of nieuwbouw vereist
- veel mensen aantrekt
- een regelmatig karakter heeft en een structurele inkomstenbron is.

De gemeente is alert wanneer je:

- bestaande schuren voor iets anders gaat gebruiken,
- nieuw wilt bouwen,
- veel bezoekers aantrekt, overlast bezorgt of herrie maakt,
- bestaande schuren gaat onttrekken aan de landbouw en je stopt (of lijkt te stoppen) met de landbouw. Als je stoppen overweegt, moet je altijd werken aan een nieuwe bestemming. In beleidstaal wordt dat vaak functieverandering of functiewijziging genoemd.

We zijn ons verhaal begonnen met verkoop aan huis. Voor elk ander gebruik geldt een vergelijkbare redenering. Van belang is dat een gemeente zelf kiest waar ze welke activiteit willen, op welk type bedrijf en in welk gebied. Daarnaast bepaalt de provincie veel over het platteland. De ene gemeente gaat hier anders mee om dan de andere gemeente. Het is dus helemaal niet vreemd als de buurgemeente het net iets anders doet, ook al geeft dat soms opmerkelijke verschillen tussen bedrijven die vlakbij elkaar liggen, maar in een andere gemeente.

We hebben als land besloten dat uitsluitend agrarische bedrijven mogen bouwen in het buitengebied, voor onze voedselvoorziening en voor ons landschap. Andere gebouwen mogen slechts bij uitzondering. Dus ook een agrarisch bedrijf mag slechts bij uitzondering bouwen voor 'iets anders' (zorg, wonen, kinderopvang…). Wil je iets anders, dan moet jouw verbreding bijdragen aan wat jouw gemeenteraad wil. Dat moet je dus bij de gemeente nagaan, meestal kan dat via de website. Welk type recreatie wil de gemeente in jouw gebied? Welk landschap versterkt je met jouw verbreding? Welke verkeersdruk vindt de gemeente acceptabel? Welk WMO-beleid heeft de gemeente rond zorglandbouw? Wat doe je zelf aan parkeren, cultuurhistorie, afval, veiligheid, of wacht je op klachten?

Kinderopvang zonder agrarisch verhaal is niets anders dan de verhuur van (kantoor)ruimte op de boerderij. Hoort dat op het platteland of is jouw verhaal sterker, doordat de kinderen ook bij agrarische activiteiten mogen 'meehelpen'? Zomerhuisjes in een apart stukje weiland, is een klein kampeerterrein: hoe versterkt dat het landschap? (Toch niet met een randje coniferen?) Jouw winkel trekt veel bezoekers die in de berm parkeren. Vind je dat je 'sociaal' bezig bent?

Hoe lees je een bestemmingsplan?

In het bestemmingsplan vind je het gebruik van gebouwen en gronden (en water). Een bestemmingsplan bestaat uit twee juridische delen,

- de zogenaamde 'verbeelding' of plankaart
- en de regels of 'voorschriften'.

Elk bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting.

Het is handig eerst in de toelichting op te zoeken welk beleid er bij verbreding van de landbouw staat. Wil de gemeente helemaal niets met verbreding, dan staat in de toelichting waarom er niets is geregeld. Wil de gemeente wel bepaalde activiteiten van verbreding, dan staat in de toelichting waarom de gemeente dit wil en staat er hoe dit in de regels is verwoord. De andere activiteiten kunnen geregeld zijn als 'recht' bij bedrijven of via een 'afwijking'. De afwijking is meestal te vinden in dezelfde bestemming (hetzelfde artikel) als de bestemming van jouw bedrijf. In sommige gemeenten wordt een maximum gesteld aan andere activiteiten of takken bij agrarische bedrijven, altijd met een vastgelegd aantal m2 of met een percentage van de oppervlakte bebouwing.

Geheel nieuwe activiteiten kunnen ook apart zijn geregeld in een speciale afwijkingsbevoegdheid: dit is een afzonderlijk artikel in het bestemmingsplan.

Wilt u een bestemmingsplanwijziging? Volg het stappenplan in de brochure 'wat mag ik?'

Omgevingswet: de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bundelt sinds 2010 de gemeentelijke vergunningen. Bouwvergunning, kapvergunning of milieuvergunning heten een omgevingsvergunning voor het bouwen, kappen et cetera. Een vergunningaanvraag moet je digitaal indienen via de gemeente of via www.omgevingsloket.nl. Op de website van jouw gemeente vind je alle informatie. Past jouw aanvraag niet in de digitale standaardaanvragen omdat je iets bijzonders wilt? Overleg met jouw gemeente hoe je aanvraag in te dienen. De omgevingsvergunning voor bouw (oftewel bouwvergunning) kun je ook hier aanvragen, aan welke eisen je moet voldoen vind je in het bouwbesluit.

Structuurvisie: overigens ligt de basis voor het beleid van bestemmingsplan in de Structuurvisie. De Structuurvisie is bij uitstek de plek voor nieuw en modern beleid. Dit is ook het beleidsdocument waar je moet zijn voor echte nieuwe, grensverleggende en meer grootschalige ideeën. Het mooie is dat de gemeente ook een Structuurvisie voor één onderwerp kan maken. Een nieuwe vraag hoeft dus niet alles over hoop te halen. Je kunt de gemeenteraad verleiden om een thema-structuurvisie te laten maken, bijvoorbeeld voor regionaal voedsel of stadslandbouw. (Enkele gemeenten deden dat bijvoorbeeld met huisvesting van buitenlandse medewerkers. Er is dus ervaring mee.) Als jouw idee in de Structuurvisie staat, kun je een procedure voor een eigen bestemmingsplan starten.

Wet milieubeheer: regelt de milieueisen waar je als ondernemer aan moet voldoen en regelt de zonering tussen bedrijven op basis van geluid, luchtkwaliteit, veiligheid en andere milieuaspecten. In de wet milieubeheer heet een gebouw (bijvoorbeeld een stal) een 'inrichting', en voor het gebruik van die stal heb je dan een milieuvergunning nodig. Het Activiteitenbesluit stelt vast waaraan inrichtingen moeten voldoen, of na vergunning aan moeten voldoen. Voor de landbouw is er veel standaard opgenomen.

De wet milieubeheer kent een eigen systeem van toetsing, dat grotendeels de detaillering van de inrichting betreft. In de regionale voedsel/stadslandbouw is soms een knelpunt dat de Wet Milieubeheer zelfstandig verweving van functies toetst. De onverwachte knelpunten kom je dan bijvoorbeeld tegen bij verweving van veehouderij en menselijk verblijf (bijvoorbeeld melkveehouderijstal op minder dan 50 meter van Bed & Breakfast. Op één erf moet het samen één inrichting blijven; buren kunnen elkaar hinderen als bouwblokken te dichtbij elkaar liggen; met maatwerkoplossingen vanuit gemeente is kortere afstand mogelijk).

Het activiteitenbesluit stelt dat voor nieuwe boomgaarden een spuitvrije zone tot woningen van 50 m is vereist; alleen niet-bespoten boomgaarden kunnen meer worden 'verweven' met de woonfunctie (ook van losstaande woningen). Het activiteitenbesluit kent positieve uitzonderingen voor biologische landbouw (wel toegestaan), bijvoorbeeld in het onderdeel lozingen van in het activiteitenbesluit en in de Wet ammoniak en Veehouderij (wel biologische veehouderij binnen 250 meter van natuurgebied).

APV: de Algemeen Plaatselijke Verordening regelt allerlei plaatselijke zaken, vooral rond veiligheid en openbare orde. Je kunt in de APV ook informatie vinden over evenementen en het aanvragen van evenementenvergunningen, reclameborden en kosten voor reclame ophangen (precariorecht) en vele andere zaken.

Vestigingswet: de landelijke vestigingswet – die eisen stelde aan vestigingsplek en vakbekwaamheid - is afgeschaft. Wel kunnen gemeenten via hun beleid voor ruimtelijke ordening een verdeling vergunningplichtig maken, zodat de winkelstraat niet alleen gevuld is met bakkers. Informeer hiernaar bij je gemeente. Aan slagersbedrijven, poeliers, molenaars en bakkerijen en dergelijke bedrijven worden zowel milieu-eisen gesteld als eisen aan de vakbekwaamheid van de persoon: dat lijkt daarmee op de vestigingswet. Kijk op www.kvk.nl voor de nieuwste eisen.

(Boeren)markt: Wil je op de markt gaan staan? Dan heb je van de gemeente een markt- of standplaatsvergunning nodig. Als je een boerenmarkt wilt starten met meerdere ondernemers, kun je in overleg met jouw gemeente kijken of de plaatselijke marktverordening daar ruimte voor biedt. Bijzondere en seizoensgebonden markten, ook op eigen erf, regel je via een evenementenvergunning. Meer toelichting over markten in het Handboek directe verkoop van boerderijproducten.

Bronnen: Wet- en regelgeving algemeen, ruimtelijke ordening

- Verzamelde vragen of stel je eigen vraag op www.landregels.nl
- Wat mag ik? brochure voor ondernemers in de multifunctionele landbouw, om je makkelijk op weg te helpen in wet- en regelgeving. Taskforce Multifunctionele Landbouw. Helmer Wieringa en Maria van Boxte, Land & Col. 2010
- 95 vragen & antwoorden over wet- en regelgeving in de multifunctionele landbouw is opgesteld door Helmer Wieringa, Land & Co en Prof. Willem Bruil van het Instituut voor Agrarisch Recht voor de Taskforce Multifunctionele Landbouw in samenwerking met het Ministerie van Economische Zaken. 2010
- Multifunctionele landbouw in ruimtelijke ordening. Handreiking voor gemeentelijke plattelandsontwikkelingen. VNG, tekst Helmer Wieringa. 2011
- Buurtmoestuin? Zo gedaan! Handleiding voor het opzetten van een buurtmoestuin, WUR. Annelies Laan, Celine Janse van Rensburg, Didi Stoltenborg, Djura Hoeksma en Janneke Grit onder redactie van Arjan Dekking, Esther Veen en Marcel Vijn. 2015.